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（一）房地產(chǎn)新模式發(fā)展背景
我國樓市的銷售和投資近年來均承壓，基于行業(yè)發(fā)展的階段，正如2023年7月政治局會議中所提到的“房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，行業(yè)發(fā)展需逐漸轉(zhuǎn)向新模式。2025年7月14-15日，中央城市工作會議指出我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。此次會議提到加快房地產(chǎn)發(fā)展新模式等內(nèi)容。
城鎮(zhèn)化進程持續(xù)推進，城鎮(zhèn)化歷經(jīng)快速增長。2024年，我國城鎮(zhèn)化率已達(dá)到67%（統(tǒng)計局口徑），較2017年60.24%進一步提高6.76pct，近十年城鎮(zhèn)化率提高11.25pct。若參考其他國家，我國的城鎮(zhèn)化率水平較海外發(fā)達(dá)國家的差距逐漸收窄。為了與全球其他國家進行可比口徑下的對比，我們選取世界銀行披露的數(shù)據(jù)。2024年，世界銀行口徑下我國城鎮(zhèn)化率為65.54%較同期韓國的城鎮(zhèn)化率低15.95pct，2010年城鎮(zhèn)化率該值為49.23%較同期韓國的城鎮(zhèn)化率低32.71pct。
城鎮(zhèn)化率的提升或逐漸面臨邊際放緩的特點，城鎮(zhèn)化率由70%突破80%所需要的時間周期通常大于由60%突破70%所需的時間。如韓國城鎮(zhèn)化率由60%突破70%耗時7年，70%突破80%耗時15年。從如下圖各國的城鎮(zhèn)化率變化進程看，城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%后，多數(shù)國家普遍進入城鎮(zhèn)化進程放緩的階段。
城鎮(zhèn)化進程涉及非城鎮(zhèn)居民進入城鎮(zhèn)，該類人群的居住需求主要與房地產(chǎn)的剛性需求吻合。隨著我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，對應(yīng)的由城鎮(zhèn)化進程帶來的剛性住房需求逐漸趨于穩(wěn)定，由此行業(yè)逐漸進入發(fā)展新模式。
房地產(chǎn)發(fā)展新模式我們認(rèn)為主要包括1）要素配置上，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動新機制；2）制度上，建立房屋從開發(fā)建設(shè)到維護使用的全生命周期管理機制；3）住房供應(yīng)上，市場化為主的改善性住房需求和以政府為主滿足剛性住房需求相結(jié)合等。
（二）要素配置：人、房、地、錢新聯(lián)動
我國房地產(chǎn)的發(fā)展進程中，由于我國過往人均住房面積以及人均住房套數(shù)較低，城鎮(zhèn)化率相對較低，在城市化持續(xù)推進的進程中，城市的樓市房產(chǎn)長期處于供不應(yīng)求的發(fā)展階段，因此樓市機制歷史上主要以地定房、以房定人的模式發(fā)展。2020年，我國城鎮(zhèn)人口增速遠(yuǎn)高于總?cè)丝诘脑鏊?，截?020年，根據(jù)我們的測算我國城鎮(zhèn)存量家庭戶平均居住面積約為102.55平米。其中2000年前建成的家庭戶建筑面積為88.99平米/戶，2000年后建成的家庭戶建筑面積為106.39平米/戶，即2000年前的戶均居住面積較小，城鎮(zhèn)居民購房需求旺盛。隨著城鎮(zhèn)化進程推進，城鎮(zhèn)新增人口同樣釋放購房需求。
2023年7月24日，中央政治局會議上首提“房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，在此背景下，房地產(chǎn)整體進入去庫存的階段。因此在新模式下，房地產(chǎn)有望轉(zhuǎn)向“以人定房、以房定地、以房定錢”。
“以人定房”主要根據(jù)人口居住需求適當(dāng)供應(yīng)住房；“以房定地”主要根據(jù)需要建設(shè)的住房和需要消化的住房適當(dāng)增加或減少土地供應(yīng)，以調(diào)節(jié)樓市的動態(tài)平衡；“以房定錢”主要根據(jù)住房特征制定（匹配）相應(yīng)的銷售價格，如保障性住房、人才住房、商品住房等銷售價格（或租賃價格）具有差別，并根據(jù)相應(yīng)的住房給予適當(dāng)?shù)馁J款額度。
以“以房定地”為例，2024年4月29日自然資源部發(fā)布《做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，嚴(yán)格控制商品房去化周期18個月的城市商品住宅用地供應(yīng)，如商品住宅去化周期超過36個月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，同時下大力氣盤活存量，直至商品住宅去化周期降至36個月以下；商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。
根據(jù)資金的傳導(dǎo)流向，資金從銀行等金融機構(gòu)流向購房者和房企，分別作為按揭貸款、開發(fā)貸款等。截至2025年6月，我國金融機構(gòu)中房地產(chǎn)業(yè)的貸款余額占比為19.86%，在“以房定錢”的基調(diào)下，由于銀行機構(gòu)流向房地產(chǎn)業(yè)的資金或?qū)⒕S持在低位。參考近十年金融機構(gòu)對房地產(chǎn)敞口變化趨勢，我們認(rèn)為未來金融機構(gòu)中房地產(chǎn)的貸款余額占比或?qū)⒊掷m(xù)維持低位。
（三）管理模式：全生命周期綜合管理
從1998年房改以來，我國房屋管理歷經(jīng)開發(fā)、開發(fā)+物業(yè)管理等階段。對于開發(fā)類房屋，房屋管理周期主要分為交付前和交付后，交付前主要包括拿地、開發(fā)、建造到交付等環(huán)節(jié)，交付后主要包括維護管理住房等環(huán)節(jié)。交付前主要涉及開發(fā)商、交付后主要包括物業(yè)管理，針對建造和銷售，或涉及到代建管理的機構(gòu)。交付后或涉及二手房租賃、二手房買賣等，對應(yīng)中介機構(gòu)。
1.開發(fā)類
銷售環(huán)節(jié)包含新房預(yù)售、新房現(xiàn)房銷售和二手房銷售，房屋經(jīng)紀(jì)商（中介）傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域以二手房買賣和租賃為主，由于新房和二手房對應(yīng)客群重疊，大型房屋經(jīng)紀(jì)商在獲客和渠道方面較開發(fā)商優(yōu)勢更明顯，因此近年來房屋中介在新房銷售環(huán)節(jié)逐漸擴大業(yè)務(wù)領(lǐng)域和市場份額。參考貝殼和我愛我家兩家中介頭部公司，2025年H1貝殼新房和二手房的GTV交易占比分別為29.53%、70.47%、2025年H1我愛我家的新房和二手房GTV占比分別為14.18%、85.82%。未來，房屋中介或持續(xù)向開發(fā)商提供渠道服務(wù)與代理銷售服務(wù)，如通過經(jīng)紀(jì)人利用一手房和二手房聯(lián)動的方式，線上、線下獲客與新房樓盤、存量房屋進行客戶匹配，促成房屋成交。
2.運營類
對于運營類房屋，如租賃用公寓住宅或保障性租賃住房/公租房等居住性質(zhì)的房屋，通常在建成竣工后會由項目運營方招租。運營方通常為項目所有者相關(guān)的運營機構(gòu)或合作的專業(yè)房屋租賃運營機構(gòu)。運營方可招租，如自行對接企業(yè)單位等B端或C端。
（四）基礎(chǔ)制度：預(yù)售改革
目前我國商品房的基礎(chǔ)性制度主要針對商品房從拿地到銷售的流程制定，包括前期融資、拿地開發(fā)、到竣工前的預(yù)售和竣工后的現(xiàn)房銷售。
由于我國住房市場曾處于供不應(yīng)求的關(guān)系中，疊加房地產(chǎn)行業(yè)重資本的行業(yè)特點，因此商品房以預(yù)售為主。我國商品房取得預(yù)售許可證的前提為：1）已交付全部土地出讓金、取得土地使用權(quán)、2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證、3）投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。由于住房交付周期通常在預(yù)售后2年左右，因此購房者在預(yù)售商品房交房前已經(jīng)支付全款。
中國香港預(yù)售起源于早期預(yù)售樓花。隨著中國香港樓市發(fā)展逐漸成熟，預(yù)售樓花逐漸收緊。目前中國香港政府在大部分新批土地契約中均會限制樓宇在建成之前出售房屋，若取得《預(yù)售樓花同意書》則可進行預(yù)售。其中條件包括：1）開發(fā)商須先證明發(fā)展項目已達(dá)指定階段，2）開發(fā)商同時具備足夠資金完成項目。購房者在預(yù)售階段與開發(fā)商簽訂臨時買賣合約，隨后簽訂正式買賣合約，最后在交易完成（交付日）簽訂轉(zhuǎn)讓合同；若購房者在簽訂臨時買賣合約后沒有簽署正式合約，開發(fā)商返還臨時買賣合約支付的5%訂金。預(yù)售資金由開發(fā)商的律師保存監(jiān)管。
（五）住房供應(yīng)：剛性需求和改善需求結(jié)合
居民的住房需求主要由剛性需求、改善性需求構(gòu)成，房屋房齡增加會延伸更新需求、房價上漲會刺激投資需求。在城鎮(zhèn)化快速推進的階段，為滿足居民的剛性需求，曾出臺“7090”政策：2006年我國曾出臺《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》，其中提到“自2006年9月1日起，各城市（包括縣城）年度新審批、新開工的商品房住房總面積中，套型建筑面積90平米以下住房（含經(jīng)濟試用住房）面積所占比重，必須達(dá)到70%以上”，主要為了調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房價格。隨著我國樓市的供需關(guān)系發(fā)生轉(zhuǎn)變，政策迎來調(diào)整優(yōu)化。2024年深圳取消執(zhí)行“7090”政策。此次“7090”政策逐漸調(diào)整優(yōu)化后，市場化供地逐漸匹配居民的改善性住房需求。剛性住房需求逐漸向政府性供房過渡，如2024年5月17日杭州臨安區(qū)發(fā)布《關(guān)于收購商品住房用作公共租賃住房